FAQ Ecobonus 110%

Non è possibile beneficiare del Superbonus né con riferimento alle spese sostenute per il cappotto termico né con riferimento alle quelle  sostenute per interventi di sostituzione degli infissi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto l’edificio oggetto degli interventi non è costituito in condominio. Come chiarito dalla circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1, il Superbonus “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”.

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene (cfr. anche circolare 19/E del 2020, pag. 250 e 351).

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico (trainanti o trainati) di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del decreto Rilancio, come stabilito all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, in caso di trasferimento per  atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Analoga modalità è prevista anche con riferimento agli interventi antisismici ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119. Tali interventi sono individuati nell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che richiama l’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. Per tali interventi, pertanto il citato articolo 16-bis, del TUIR deve intendersi quale norma di riferimento generale. In particolare, ai sensi del comma 8 del citato articolo 16-bis del TUIR, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine  vendita, le disposizioni sopracitate  trovano applicazione  in tutte le ipotesi in cui si ha una  cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 08/07/2020, n. 19 /E, pag. 250 e 351).

Sì. Se si sostituisce l’impianto di climatizzazione invernale di un condominio, di un edificio unifamiliare, oppure di un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, si ha diritto al Superbonus al 110%, trattandosi di un intervento cosiddetto “trainante”. Anche le spese per i serramenti potranno godere della detrazione al 110% (intervento cosiddetto “trainato”) se  realizzato congiuntamente all’intervento trainante e sempreché gli interventi assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non  possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Come precisato nella circolare n. 24/E del 2020, la maggiore aliquota si applica agli interventi trainati a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi. Gli interventi si considerano effettuati congiuntamente quando le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti ammessi al Superbonus. Il conseguimento del miglioramento di due classi energetiche deve essere asseverato mediante le attestazioni di prestazione energetica (A.P.E.), secondo le indicazioni del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020.

Sì. Il Superbonus, ai sensi del comma 10 dell’articolo 119, spetta ai contribuenti persone fisiche relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. In altri termini, la norma esclude la possibilità che una persona fisica possa beneficiare del Superbonus per più di due immobili, prescindendo dal titolo di possesso degli stessi. Nell’ipotesi prospettata, pertanto, una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.

Sì, a patto che vengano rispettate tutte le altre condizioni e gli adempimenti richiesti dalla normativa per l’accesso al beneficio. Per quanto riguarda la detrazione, il contribuente può scegliere se optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, cioè un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 325 del 9 settembre 2020 – pdf.

Il contributo sotto forma di sconto è pari alla detrazione spettante, determinata tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato, e non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto.

Il fornitore può anche applicare uno sconto “parziale”. In questo caso, il contribuente potrà far valere in dichiarazione una detrazione pari al 110% della spesa rimasta a suo carico o, in alternativa, potrà optare per la cessione del credito rimanente ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 325 del 9 settembre 2020 – pdf.

Sì. Sempre che siano rispettati tutte le condizioni e gli adempimenti previsti, si può usufruire del Superbonus per le spese sostenute anche sulle unità collabenti, ovvero per gli immobili classificati nella categoria catastale F/2.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 326 del 9 settembre 2020 – pdf.

No, questa tipologia di interventi non rientra nell’ambito applicativo della norma. È possibile, però, usufruire del “bonus facciate” nella misura del 90% delle spese documentate sostenute nell’anno 2020. Anche per queste spese, il contribuente può, inoltre, scegliere se optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, cioè un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 327 del 9 settembre 2020 – pdf.

Sì, la limitazione, emersa nel corso dell’iter legislativo di approvazione della norma, riferita alla applicabilità del Superbonus ad interventi realizzati sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale è stata eliminata.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 327 del 9 settembre 2020 – pdf.

Si, a condizione che il  contratto di  comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 327 del 9 settembre 2020 – pdf.

In linea generale è possibile fruire del Superbonus sulle spese sostenute per gli interventi finalizzati alla efficienza energetica purché,  nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma agevolativa,   la villetta a schiera sia  funzionalmente indipendente (dotata cioè di allaccio di acqua, gas, elettricità, riscaldamento, eccetera, di proprietà esclusiva ) e abbia uno o più accessi autonomi dall’esterno. Ciò a prescindere dalla condizione che la villetta sia adibita a “prima casa e residenza del proprio nucleo familiare dal 2015”.

Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 328 del 9 settembre 2020 – pdf.

Come chiarito nella citata circolare 24/E del 2020, in caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), la detrazione deve essere ripartita tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. Nel caso in cui la spesa sia sostenuta da uno solo dei predetti soggetti, lo stesso può fruire del Superbonus direttamente senza necessità di alcuna comunicazione.

Qualora, invece, le spese siano sostenute anche dagli altri titolari (comproprietari ecc.), ciascuno di essi potrà fruire del Superbonus nel limite massimo di spesa ammissibile alla detrazione, per la parte di spesa effettivamente sostenuta da ognuno di essi.

Ciascun comproprietario che ha sostenuto le spese, può, optare, in luogo della fruizione diretta del Superbonus, ai sensi dell’articolo 121 del decreto n. 34 del 2020, per un per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultimo citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847/2020.

I possessori o detentori delle unità immobiliari cd. di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) possono fruire della detrazione per le spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Tali soggetti, tuttavia, non possono fruire del Superbonus per interventi “trainati” realizzati sulle proprie unità atteso che il comma 15-bis dell’articolo 119 del dl Rilancio stabilisce che il Superbonus non si applica “alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”.

Nella circolare n. 24/E è stato precisato che sono ammessi al Superbonus gli interventi su immobili a destinazione “residenziale”. Sono, inoltre, ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).

Tale possibilità – già consentita ai fini del cd ecobonus nonché del cd sismabonus disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (cfr. da ultimo circolare n. 19/E del 2020) – riguarda anche gli interventi ammessi al Superbonus che non costituisce una “nuova” agevolazione. In particolare, per effetto del richiamo contenuto nell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, è possibile fruire del Superbonus – nel rispetto delle altre condizioni e adempimenti previsti dalla norma agevolativa – anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo purché, come detto, tale variazione sia indicata chiaramente nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori.

Sì, se l’assemblea condominiale ha autorizzato i condòmini a realizzare l’intervento sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa e sempre che siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus. Quindi occorre che l’intervento riguardi una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. 

L’intervento fa parte della tipologia dei lavori cosiddetti “trainati”, quindi può rientrare nel Superbonus solo se viene effettuato contestualmente ad almeno un intervento “trainante” sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Questa tipologia di intervento potrebbe, tuttavia rientrare nella detrazione spettante per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 14 del Dl n. 63/2013), cd. ecobonus, se ricorrono gli specifici presupposti e requisiti indicati nella normativa e se si effettuano tutti gli adempimenti previsti ai fini di tale agevolazione.

Con la circolare n. 24/E/2020, in relazione alla possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali previste dall’articolo 119 del Decreto Rilancio da parte di soggetti fiscalmente non residenti in
Italia, è stato precisato che, poiché tra i destinatari del Superbonus sono comprese «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», l’agevolazione in argomento «riguarda tutti i contribuenti, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati». Il medesimo documento di prassi ha chiarito, inoltre, che in linea generale: «trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area)». Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del Decreto Rilancio, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, delle modalità alternative di utilizzo ivi previste. La richiamata circolare n. 24/E/2020 ha precisato, altresì, che: «Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili, i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito». Sulla base di tali chiarimenti, ad un contribuente residente all’estero (così come ad un contribuente fiscalmente residente in Italia), proprietario di una casa in Italia (quindi, titolare del relativo reddito fondiario), non è precluso l’accesso al Superbonus e, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110 per cento, lo stesso potrà optare per la fruizione del Superbonus in una delle modalità alternative previste dall’articolo 121 del Decreto Rilancio (vale a dire cessione del credito di imposta o sconto in fattura). Diversamente, nelle ipotesi in cui tali soggetti siano solo detentori dell’immobile oggetto dell’intervento e non siano titolari di alcun reddito in Italia, le relative spese non potranno essere ammesse alla detrazione di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio, né sarà possibile esercitare l’opzione per lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Per dare il via libera ai lavori con il Superbonus 110% all’interno di un condominio è necessario convocare un’assemblea condominiale. L’assemblea dovrà poi approvare l’esecuzione dei lavori con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio. Questo è previsto dall’articolo 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio.
Si precisa poi che l’Agenzia delle entrate, con la circolare 24/E/2020, paragrafo 1, ha precisato che la detrazione del 110% spetta per gli interventi agevolabili effettuati, tra l’altro, dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp), comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
Per questi soggetti la norma prevede che il Superbonus spetti anche per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022. Il medesimo termine si applica anche ai condomìni nei quali la prevalenza della proprietà dell’immobile (da calcolare in base alla ripartizione millesimale) sia riferibile ai predetti istituti o enti.
Di conseguenza, all’interno del condominio sarà possibile eseguire lavori agevolati con il Superbonus 110% se deliberati dall’assemblea condominiale. Se poi l’ATER è proprietaria della
prevalenza del condominio, le spese potranno essere sostenute sino al 30 giugno 2022. Se invece ATER non è proprietaria della prevalenza del condominio le spese dovranno essere sostenute entro il 31 dicembre 2021.

Anche se il soggetto che sostiene le spese già fruisce della detrazione del 50% o del 65% per un intervento effettuato in anni precedenti, è possibile, in caso di nuovo intervento e in presenza di tutte le condizioni di legge (in particolare miglioramento di due classi energetiche fra “trainanti” e “trainati”), fruire del Superbonus del 110% in relazione a interventi eseguiti sullo stesso immobile oggetto di precedente intervento. In particolare, a fronte di un intervento trainante (nel caso di specie il rifacimento del cappotto termico) si possono sostituire anche solo parzialmente le finestre con il 110 per cento (intervento trainato), sempre se complessivamente si consegue il miglioramento
energetico di due classi.

Sì, è possibile a condizione che i nuovi interventi di efficientamento energetico siano configurabili come interventi autonomi e non una mera prosecuzione dell’intervento precedente e che permettano di conseguire un miglioramento di almeno due classi energetiche, oltre al rispetto dei requisiti soggettivi previsti dal Decreto Rilancio.

Si precisa che l’autonoma configurabilità dell’intervento è subordinata ad elementi riscontrabili in via di fatto oltre che, ove richiesto, all’espletamento degli adempimenti amministrativi relativi all’attività edilizia, quali la denuncia di inizio attività ed il collaudo dell’opera o la dichiarazione di fine lavori. L’intervento per essere considerato autonomamente detraibile, rispetto a quelli eseguiti in anni precedenti sulla medesima unità immobiliare, deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa vigente. Si rileva inoltre che l’art. 16 bis del TUIR non prevede che debba trascorrere un periodo di tempo minimo tra diversi interventi di recupero del patrimonio edilizio per poter beneficiare delle detrazioni.
Quindi, se su un immobile già oggetto di interventi di recupero edilizio negli anni precedenti, sia effettuata una nuova ristrutturazione che non consista nella mera prosecuzione degli interventi già realizzati, il contribuente potrà avvalersi della detrazione nei limiti in vigore al momento dell’esecuzione dei bonifici di pagamento (sul punto si vedano la Circolare n.17/E/2015 – par.3.2 e la Circolare n.19/E/2020 pag.258).

Ai fini di una valutazione dei requisiti di accesso alla detrazione da Superbonus, la situazione va considerata sempre ante intervento, quindi la risposta è negativa. Non è infatti possibile applicare il Superbonus agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario. Va infatti valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione della agevolazione.

Se il proprietario di un intero edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e di conseguenza è possibile accedere al Superbonus per gli interventi realizzati.

Il limite di spesa è quello riferito alla singola unità immobiliare inizialmente esistente. Si deve quindi fare riferimento alla situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante alla fine degli stessi. Sul punto si veda la risposta ad interpello n. 523/2020 dell’Agenzia delle entrate.

Secondo quanto stabilito al comma 1 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, il Superbonus spetta per interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari.
Come illustrato, l’agevolazione di applica se l’intervento di isolamento termico coinvolge il 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio, da intendersi come integralmente considerato, senza cioè distinzione tra vani riscaldati e non.

Si ritiene che, conformemente a quanto già previsto per l’Ecobons ed il Sismabonus, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.
In concreto, quindi, in un condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa ammissibile è fatto utilizzando come moltiplicatore 8.

Dal punto di vista tributario, sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione.

Sì, l’Agenzia delle entrate con la circolare 24/E/2020 ha infatti precisato al paragrafo 2 che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Nel caso di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, la detrazione spetta nel limite massimo di spesa previsto anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito

No. Come precisato nella circolare 24/E/2020, in base all’art. 119 comma 10 del Decreto Rilancio i contribuenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

La spesa per il lavoro di efficientamento energetico deliberata nel rispetto delle maggioranze assembleari va ripartita tra tutti i condomini in base alla proprietà millesimale di ciascuno di essi oppure in base a diversi criteri eventualmente stabiliti dal, condominio. Il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio è un intervento che si esegue sulle parti comuni e sono tenuti a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà tutti i condomini, compreso chi dissente dall’esecuzione dei lavori.

La disposizione relativa al quorum deliberativo si riferisce alla delibera con la quale il condomìnio decide di effettuare i lavori ricadenti nell’agevolazione del Superbonus (art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio). Rimane invece al singolo condòmino la decisione sulla detrazione, sullo sconto in fattura o sulla cessione del credito.

Sì, l’accesso si considera autonomo anche se avviene da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Inoltre, si ricorda che si può ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno quando a mero titolo esemplificativo:

• l’accesso avviene attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno
  di utilizzo comune ma non esclusivo come i pascoli, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
• alla villetta a schiera si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
•  il cortile o giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti sono di proprietà esclusiva (anche indivisa) dei proprietari delle singole unità immobiliari situate all’interno dell’edificio plurifamiliare;
• l’accesso ad entrambe le unità immobiliari di una villetta bifamiliare avviene da giardino o cortile in comune;
• l’accesso avviene da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

La ventilazione meccanica controllata non è espressamente prevista dalla normativa sull’Ecobonus, quindi non può essere considerata neanche un intervento trainato e in quanto tale non può accedere alla detrazione fiscale del 110%. Lo ha precisato ENEA durante un recente webinar.

Se i lavori di coibentazione ammessi al Superbonus 110% riguardano anche i balconi, i relativi lavori potranno beneficiare del Superbonus 110%, così come quelli necessari al loro ripristino (per esempio la ripavimentazione). In caso contrario, se sono presenti tutti i requisiti oggettivi e soggettivi, per i balconi potrebbe trovare applicazione il bonus facciate al 90%.

Si potrà fruire sia del Superbonus che del bonus facciate a condizione che gli interventi sulla facciata siano autonomi e non di completamento dell’intervento di riduzione del rischio sismico nel suo complesso, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamene previsti in relazione a ciascuna detrazione. Sul punto si veda la risposta ad interpello n. 538 dell’Agenzia delle entrate.

La detrazione in corso per il lavoro concluso sulla facciata procede per le quote residue ed il Superbonus opererà autonomamente. Si precisa che i lavori di efficientamento energetico dell’involucro dovranno essere configurabili come interventi autonomi e non una mera prosecuzione dell’intervento precedente e che permettano di conseguire un miglioramento di almeno due classi energetiche, oltre al rispetto dei requisiti soggettivi previsti dal Decreto Rilancio.

Vi sono dei limiti di spesa. Per la ricostruzione, secondo la normativa vigente, della parte strutturale per la spesa di messa in sicurezza sismica vi è il limite di € 96.000. Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico si possono sommare i massimali previsti dalla norma del Superbonus alla predetta soglia di € 96.000.
Si rammenta che vanno sempre rispettati i principi del Decreto requisiti minimi del 26 giugno 2015 e del Decreto requisiti dell’8 agosto 2020.

No. I requisiti soggettivi previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio non contemplano tra gli acquirenti degli immobili antisismici le persone giuridiche, che pertanto restano escluse dalla
detrazione al 110%.

Per verificare se si tratta di edificio a prevalente destinazione residenziale occorre procedere ad una verifica sull’intero complesso, rapportando la superficie catastale delle unità immobiliari residenziali a quella catastale totale.
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cosiddette di lusso (A/1, A/8 e A/9).
In sostanza, nel caso di:

• edificio residenziale nel suo complesso- in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi cosiddetti “trainati” realizzati sui propri immobili;
• edificio NON residenziale nel suo complesso – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50% – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e, se non aperti al pubblico, A/9).
  
  Sul punto si veda il paragrafo 2 della Circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle entrate.

Le unità immobiliari che non sono a destinazione residenziale possono fruire del Superbonus soltanto per le spese relative agli interventi sulle parti comuni dell’edificio, per la quota di spettanza in base alle tabelle millesimali (sempre che si tratti di edificio a prevalente destinazione residenziale), ma non possono accedere al Superbonus per interventi diretti su di esse (i cosiddetti lavori trainati), come ad esempio la sostituzione degli infissi o delle vetrine.

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio (superficie catastale totale) comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cd. di lusso (A/1, A/8 e A/9). Si precisa che le unità immobiliari residenziali A/1 potranno accedere al Superbonus solo per i lavori eseguiti sulle parti comuni e non anche per gli interventi trainati.

La verifica va fatta sempre con riguardo alla situazione esistente prima dell’inizio lavori, considerando la superficie catastale complessiva.

Il comma 13 ter dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che nel caso di interventi sulle parti comuni che beneficiano del Superbonus, lo stato legittimo dell’immobile deve essere asseverato con riferimento alle parti comuni dell’edificio interessato dagli interventi e non con riguardo alle singole unità immobiliari.

Sì, tale possibilità è prevista dall’art. 121 del Decreto Rilancio che stabilisce, tra l’altro, che i soggetti che sostengono negli anni 2020 e 2021 spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16 bis lettere a) e b) del TUIR o per il recupero e il restauro della facciata di cui al bonus facciate possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono altresì optare per la cessione di un credito di imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110%, l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Tra le novità introdotte, è prevista la possibilità, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
Con riferimento al caso prospettato, non si ritiene possibile la cessione del credito per le rate residue per le spese per lavori di ristrutturazione pagati fino al 31 dicembre 2019. La possibilità di cedere il credito, infatti, è prevista dalle norme esclusivamente per le spese pagate a partire dal 1° gennaio 2020 in poi.

Il rilascio di una asseverazione da parte di un soggetto abilitato a farlo impedisce di accedere alla agevolazione Superbonus 110%.

Sia l’articolo 119 del Decreto Rilancio sia i decreti attuativi non prevedono specifiche limitazioni in tal senso.

Si ritiene che se gli interventi per cui si richiede l’agevolazione fiscale rientrano nell’edilizia libera, sia sufficiente un’autocertificazione attestante la data di inizio dei lavori e il possesso dei requisiti che danno diritto alla detrazione. Per capire quale procedura edilizia è necessario seguire o quale titolo abilitativo è richiesto, si deve consultare la Tabella A, Sezione II – Edilizia, allegata al cosiddetto Decreto Scia (D. Lgs. 222/2016).